住宅ローン金利は複数の種類があります。変動型、期間固定金型、全期間固定型。現在家を建てて長期間の返済を考えているのであれば、全期間固定一択です。なぜならば全期間固定型の金利が現在、非常に低いため、将来金利の上昇に怯える必要がないからです。
しかし、私は10年の期間固定型を選択しました。
それぞれのタイプの説明と私の考え、なぜ10年期間固定型を選んだのか記述します。
前提
あくまで、私が調べた範囲です。銀行によって、条件が大きく変わります。
一般論に対する自分の考察ですので、参考程度にご覧ください。
金利には店頭表示金利、優遇金利、実質金利の3種類があります。
店頭金利
店頭に表示されている、誰に対しても平等な基準となる金利。
変動型、期間固定型、全期間固定型のそれぞれに設定されています。
優遇金利
文字通り優遇される金利です。
優遇幅は金融機関ごとに給与振込口座を変更する等の条件や、その人の属性により変わるため、一般的に最大優遇○，○%とされていることが多いです。
実質金利
店頭表示金利➖優遇金利＝実質金利
一番大切な実際融資を受ける際の金利です。
前提条件として、これらを理解しておいてください。
変動型
店頭表示金利が変わると優遇金利との差が計算され、一定の期間ごとに金利が変動します。
メリット
・店頭表示金利も低く優遇金利も大きく、実質金利が一番低い。
月々の支払いが一番安く済み、広告の返済額等の例になっているのは、このタイプです。
・基本的に団信とセットではいるため、実質金利から月々の支払い額が計算できます。
デメリット
・優遇金利はずっと変わりませんが、店頭表示金利が上昇した際は実質金利も上昇します。
急激な金利上昇には、支払い額を急増させない等の救済措置がありますが、最終的には上昇した分の利息も支払わなければなりません。
考察
30年以上の長期で借りる場合はリスクが高いため、やめた方がよいです。
目先の支払いが一番低いため選択せざるを得ないかたと月々の返済に余裕があり、10年〜20年くらいで返済を終えれるかたには選択肢としてありだと思います。店頭表示金利が変わらなければ支払い総額は一番安くて済みます。勝負師の選択ですね。
すぐに金利が急激に上がることは、考えにくいですが、30年後のことは金融のプロでも想像できません。素人が選択することは非常にリスクが高いです。
期間固定型
決まった年数の金利を固定し、更新する際は再度店頭表示金利と優遇金利を
計算し直して、実質金利を算出します。
メリット
・現在低い金利が、期間限定ではあるが保証される。
・全期間固定型より金利が低い。
・団信は、基本変動型と同様
・決まった期間ではあるが、支払い額が固定され、将来の予測が立てれる。
デメリット
・変動金利より、実質金利が高く全期間固定型より低いが、支出を抑えるという点でメリットが薄い。
・指定期間が過ぎて再度実質金利を計算する際、優遇金利が最初の時より悪い金融機関が多い。
考察
変動型と全期間固定型のそれぞれのメリットが薄くどっちつかずで、選ぶメリットが薄い。
全期間固定型
文字通り全期間の金利が現在出ている、実質金利で固定されるタイプです。
有名なフラット35が該当します。また、金融機関独自で全期間固定型を用意している金融機関もあります。
メリット
・全期間金利が固定されるため、金利の上昇リスクが極めて低い。
・将来を見通した返済が可能。
デメリット
・3タイプの中で一番金利が高い。
以下は主にフラット35のデメリットです。
・団信がセットではないので、別途加入する必要がある。そのため月々の支払いプラス団信代が実際の支払い額となる。
・頭金がないと金利が高い。用意する場合は諸費用ローン等、金利が高いローンを借りねばならない。
・使い道の制限が厳しい可能性が高い。
・土地代、着工金、中間金を自前で用意できない場合金利の高いつなぎ融資を借りなければならない。つなぎ融資を借りる際、事務手数料と毎月金利が発生する。土地が高いと金利だけの支払いでもバカにならない。
考察
現在の低金利の状態であれば、長期で借りる人の選択肢としては一番いい選択だと思います。
※固定金利を選択した場合も金利の急激な上昇があった場合、金利の見直しをされることがあります。しかし、その場合は変動金利はもっと高かなっている可能性が高いため、やはり変動型より金利上昇リスクは低いです。
私の選択の経緯と住宅ローン決定
全期間固定型推しの私が10年期間固定型を選んだ理由を記述します。
私は夫婦共働きで、妻が育休中に住宅ローンを探しました。
借入4000万ほどの希望でした。私単体の年収が480万ほどで妻は育休中で前年の源泉徴収票は0円でしたので、年収比率を考えると都市銀行では審査に落ちてしまいます。
住宅ローンの融資は、ほとんどの銀行で住宅が完成する時に実行されます。
土地の購入、住宅の着工金、中間金はつなぎ融資を受けるか、土地単体で融資を受け、住宅はつなぎ融資か住宅ローンを受けるかのいずれかです。
（資金があれば、当然そこから支出することが可能ですが我が家にはありませんでした。）
金利が低いネットバンクもつなぎ融資のハードルが高く除外しました。
とりあえず、話を聞いたのが某農協、某地方銀行、タマホーム紹介フラット35、ろうきんの4つでした。
住宅ローンには保証料や事務手数料がかかり、総額で融資額の2%以上かかるところが、私が借りたときはおおかったです。以下、その他費用とつかいます。
最初に某農協は最初の10年まで20年まで30年以降の金利が確定している、変則型の全期間固定型でした。総支払い金額を見ると悪くない選択肢に見えました。その他費用が借主の属性によって判断されるので、初期費用を出してもらった結果、一番不利な条件で出てきました。妻が育休中で審査の際、専業主婦と変わらない扱いを受けて、私だけで借りる状態で判断されてしまったためのようでした。
次に、某地方銀行ですが変動型が得意で金利は確かに低かったです。ただ、その他費用が少し高いと感じ、減らすのであれば金利0.2%上昇という条件でした。また、給与振り込みを全額その金融機関に指定されたのもクレジットカードの紐づけやほかにも引き落としされているものの変更処理の手間を考えると面倒。
フラット35はタマホームで紹介してもらい、事前審査をしましたが、その他費用と団信費用、つなぎ融資の金利を考えるときつい。
さらに、頭金が厳しいため、金利の高いローンを抱き合わせで借りなければフラット35の金利も高くなってしまう状態でした。
最後にろうきんですが、初期費用は他に比べて圧倒的に安い。全期間固定型は頭金を相当用意しないと審査が通らないと言われ断念し、10年固定型で事前審査。金利は変動型より、少し高めで10年以降の金利上昇リスクがある。ただ、珍しいことに10年後の金利の再計算時の優遇金利が最初と変わりません。また、住宅ローンの用途が一番柔軟性がありそう。そして、フラット35と違い、土地と建物の二本立てでローンが組める。
4カ所の話を聞いたうえで、農協は一番下の属性にみられたのが悔しかったのと、支払い総額を考えるとイマイチだったためアウト。全期間固定型という意味で、金利上昇リスクに備えられるのは大きなメリットだったんですけどね。
地方銀行は、変動型に対するリスクのチラツキが消えなかった事と、その他費用の大きさを考えるとアウト。
フラット35とろうきんですが、非常に悩みました。全期間固定型の金利上昇リスクを考えなくてもよいというのは、非常にに魅力的ですが、デメリットも多い。ろうきんの住宅ローンは、ある程度の見通しがたち、初期費用の安さは大きく魅力的。しかし、金利上昇リスクは大きく残ります。悩んだ結果、最終的には夫婦連帯債務の場合、夫婦どちらかが死亡した際持分比率に関係なく残債が0円になるオプションが金利0.1%増でつけれることと他のメリットに惹かれてろうきんで決定。
共働き夫婦の我が家の場合、どちらかに万が一のことがあった場合、住宅ローンが中途半端に残ると家計が崩壊する可能性があります。
また別記事でも書きますが住宅ローン控除の事を考慮すると連帯債務にした方がメリットが大きいと感じたため、オプションはつけて、最終的な金利は1.04%でした。
