住宅ローンの借り換えは返済額を大きく軽減出来る可能性があります。
しかし、それは条件付きです。
その条件とは一般的に以下の3点が挙げられます。
1.借り換え後の金利差が年1%以上
2.住宅ローンの残高が1000万円以上
3.返済期間が10年以上
なぜ、これらの条件を満たす必要があるのかというと、借り換えには費用がかかるからです。
金額にして、数十万円から百万円以上かかる事があります。
その費用に負けないための条件となります。
では、具体的にどのような費用がかかるのかを説明していきたいと思います。
住宅ローンの借り換えの費用
もちろん、金融機関によって違いがあるため代表的な話をします。
住宅ローンを返済する際に発生する費用
・全額繰り上げ返済手数料
金融機関によって大きく違いますが、無料のところから5万円程度かかるところも。ホームページや窓口で簡単に確認できます。
・未払い利息
住宅ローンの返済日から次の返済日までの利息が発生しています。その利息は支払わなければなりません。
ローン残高とタイミングによりますが数万円程度かかると思っていたらいいと思います。
・抵当権抹消費用
登録免許税は登記する不動産の個数×4０００円です。一軒家でも土地は2つに分かれていることもあるため、登記簿上の個数が基準となります。
司法書士報酬もありますが、それを含めても2、3万円程度が一般的です。
借り換えの住宅ローンを借りる際に発生する費用
・保証料
住宅ローンが払えなかった場合、保証会社が代わりに銀行へ支払い借主に取立てます。ローンを借りる際の条件になっていることが一般的です。
借入時に一括で支払う方法と、毎月の金利に上乗せして支払う方法の2種類があり、金融機関によってはどちらか選択することが可能です。
数万円から借入額の2％程度のところが多い印象です。
金額も大きく、金融機関による差も大きいので比較しましょう。
・事務手数料
銀行に支払う手数料になります。
こちらも金融機関による差が大きく、数万円程度から借入額の2%程度が多い印象です。
保証料が安い金融機関は事務手数料が高く、事務手数料が安い金融機関は保証料が高い印象です。
・印紙税
借入金額により違いますが1,000万円超5,000万円以下で2万円かかるため、一般的にこれ以上かかる人は少数派だとおもいます。
・抵当権設定に関する費用
借入金額の0.4%の登録免許税が必要になり、さらに司法書士の報酬が発生します。
司法書士報酬は10万円程度が相場ですが、司法書士や物件によって差が大きいので見積もりしないとわかりません。
まとめ
必要な費用は借り換えする金額によって大きく変わるため一概にいくら必要かは、その人の住宅ローン残額や金融機関によって変わってきます。
しかし、最初の3つの条件に当てはまる人であれば月々の返済額及び総返済額を軽減できる可能性が非常に高く、効果も大きいです。
繰り上げ返済するよりも大きな効果を見込めます。
金利の低い現在が借り換えのチャンスです。2つの金融機関と司法書士の間のやり取りが面倒くさいですが、手間がかかった分の費用対効果が見込めます。
条件に合致して諸費用を出す余裕があるのであれば、すぐにでも行動に移しましょう。（金融機関によっては諸費用分もローンに含めることができます）
ただし、借り換え先の金融機関は慎重に選んでください。
上記で、それぞれどのような費用が発生するのかを述べてきました。
細かいことを述べましたが、結局大事なのは返済総額がどれだけ減額できるかです。
一つ一つの費用を細かく見るよりも金利を含めた総額を重視して、金融機関を選んでください。
そうすることで、失敗することを防げると思います。
以上、参考になれば幸いです。
