資金計画を考える際、私は住宅ローン控除の事も考えました。
私の職場は賃貸住宅に住んでいるひとぱ月に3万円の住宅手当を受給していました。しかし、持家の場合は住宅手当がなくなります。その分の補填を、住宅ローン控除で賄えるとあてにしていました。しかし、認識違いを起こしていたので、その事を書きたいと思います。しっかり、住宅ローン控除について調べていたら気付く事です。
また、気付いてからの対応も載せます。
※私が住宅ローンを組んだのは2017年ですので、その時の話です。住宅ローン控除を受けるには細かい条件がありますが、全部の条件は記載していません。そして、年によって制度が変わることがあります。今建てる人は最新の情報を、しっかり確認してください。
私の勘違い
よく、先輩達に家を建てると住宅ローン控除で、上限は決まってるけれども、ローン額の1%が10年は戻ってくると聞いていました。その時の私は、特に調べる事もせず「それなら、住宅手当がなくなっても10年はなんとかなるな。その間に少しは昇給するだろうし。」、と甘い認識のまま家づくりに突入しました。
今となっては、恥ずかしい限りですが、当然住宅ローン控除を受けるには、様々な条件があります。そして、上限の住宅ローン控除を満額受けることができる人は、かなりの少数派だということを知りました。
勘違い1
住宅ローン控除の上限額について。
税務署のHPを見てみると、新築住宅を建てた場合、住宅ローン4000万円を上限とする旨が記載されていました。他に条件を満たせば5000万円まで、住宅ローン控除の対象になり、期間は10年間受けることができる旨の記載を見つけました。
私は、細かい条件をしっかり見ずに「4000万円借りれば、年40万戻ってくるんだな。年々ローンは減るから、その分戻ってくる金額は少し減るし、繰り上げ返済は11年目からにした方がいいな。」と考えました。はい、アホな子です。
正しくは、自分が納めた所得税と、翌年納める住民税（上限あり）から還付されるのが正解です。自分が納める税金以上は戻ってきません。年収480万円だった私が4000万円借りても、30万円も還付を受けることができません。
勘違い2
住宅ローンの全額が住宅ローン控除の対象になると思っていた。
一般的に外構工事や、契約書の印紙代、土地の仲介手数料、ローンの保証料や事務手数料等の諸費用は住宅ローン控除の対象になりません。
※一部条件を満たせば認められる事もあります。
私は4000万円借りましたが、外構工事代の220万円分を借りていたのでその分住宅ローン控除から外れてしまいました。そのことに確定申告の際に初めて気づき、大変ショックでした。
私の対応
私の場合4000万円の借り入れをしないと、手持ちの現金の余力もなかったので、家を建てれない状況でした。
しかし、私の年収では、どうあがいても住宅ローン控除を満額受けることができません。
そこで取った私の選択は妻と住宅ローンを分けるペアローン型で借りる選択でした。
私が2800万円、妻が1200万円借りるという選択です。
この場合、それぞれに住宅ローン控除を受けることができます。源泉徴収票を確認したところ、還付額は少し満額に届かないくらいでしたが、昇給も微々たるものでしたがあるし、当然返済していくので年々ローン残高は減っていき、還付額も減るので、このあたりが落とし所かと思いました。また、妻が育休中で現年度の収入がなく、1年目は住宅ローン控除を受けれないことが確定していたことも、考慮しました。ちなみに、その場合でも妻の確定申告は必要です。
我が家は家を建てた翌年に妻が育休から復職する事が確定していて、子供もこれ以上は作らないし、仕事は続けていく。その意思がはっきりしていたため、私1人では分不相応な金額の住宅ローンを組みました。
ペアローンには大きなリスクが伴います。それを理解したうえで借りなければならないと思います。
ペアローン最大のリスクは借りすぎと妻の所得低下です。
ペアローンは夫婦合算で借り入れ額を算出することができるため、高額な借り入れがしやすいです。しかし、高額な借り入れをしてしまった場合、妻が出産・育休で所得低下した場合や子育て、病気によって仕事を辞めてしまった場合に返済が出来なくなる事があります。その場合は、最悪、家を手放す事になります。
もう一つのリスクは、離婚時の処理が大変なことです。
新築を建てる、購入する際は夫婦仲が致命的なことは、まずいないと思います。そのため考慮していない方が多いと思います。しかし、一つの物件に2人のローンがあるのですから、当然処理は煩雑です。売却して、お金がある場合は、それを分ければいいだけですが、片方が住み続ける場合の名義の変更等は離婚でもめていたら、相当にこじれます。リスクとして知っておく必要はあると思います。将来のことは誰にもわかりませんので。
最後に団信について
夫婦どちらかが亡くなってしまった場合です。基本的に団信には加入していますので、借金は0になります。但し、なくなった人の借金分だけです。
私の場合、私が死んだ場合2800万の借金はチャラになりますが、妻の借金の1200万円は残ります。その場合はローン返済額もしれてるので、まだいいのですが、逆に妻が死んだ場合、なかなか苦しくなります。子供が小さいうちは、手間もお金もかかります。現在の仕事を続けることが可能かもわかりません。夫婦合算で高額のローンを組んでいた場合、配偶者の収入を当然あてにしていると思います。貯蓄が少ないのであれば、生命保険や団信のオプションに加入しておくべきだと思います。
私は、金利に0.1%プラスして夫婦どちらが死んでも、住宅ローンが全てなくなるオプションをつけて備えました。
