私は、土地を購入し注文住宅を建てるという選択をしました。しかし、「賃貸住宅のままでもいいのではないか？多額の借金を背負うだけのメリットがあるか？」非常に悩みました。それぞれのメリット、デメリットを挙げたうえで私が持ち家を選択した理由を述べたいと思います。
賃貸住宅について
メリット
・結婚や出産等で世帯の人員変動が起きた際の対応が容易。
・自分の所得に応じた場所を選べる。
・隣人トラブルがあった際、最悪引っ越せば逃げれる。
引っ越し代がかかるものの、自分の状況に合わせて容易に転居することが可能です。時間が経つと自身や周りの状況が変わることはよくあります。その際、臨機応変な対応が可能であることは非常に大きなメリットです。
デメリット
・いくら家賃を支払っても、自分の資産にはならない。
・防音性が悪い物件が多い。
・年老いてから、借りようとする際、断られる物件がある。
・壁紙を変えたりするような、簡易なリフォームでも、制限のある物件が多い。
・賃貸は借り物なので床への傷や、キッチンのサビなど退去時のことを考えると気兼ねして使用しなければならない。
・ペット制限がある物件が多い。
自分のものではないため、自由にできない。そして、それなりによい賃貸に住もうとすると、費用がかかってしまいます。
持ち家
メリット
・自分の資産になる。
賃貸で、いくらお金を払っていても、自分のものにはなりません。しかし、購入した際、家と土地は資産となります。
・社会的な信用を得られる。
購入には多額の費用が必要になるため、その費用を用意することが可能（たとえローンだとしても）だということで、微々たるものかもしれないが社会的な信用を得られる。
・満足感、安心感を得られる。
そして私が一番大きいと感じているのは満足感と安心感があることです。借り物と自身の物であるかの違いは非常に大きいです。また、自分も家を購入できるほどの大人になったことに対する満足感もあります。
・団信があるため、住宅ローンの借主に万一のことがあった場合に住む場所の心配がなくなる。
・自分が管理さえすれば、老後の住まいに困らない。
デメリット
・多額の住宅購入費用を用意しなければならない。
とにかく、お金がかかります。ほとんどの人にとって、人生で一番大きい買い物です。
・転居が困難。
近所に変な人がいたり、町内で揉めたりしても容易には転居できません。家の売買は容易ではないですし、物件の状態やローンの残額次第で借金が残ってしまうこともあるからです。
・修繕も自己責任。
賃貸では大家さんがしてた部分も全部、自分で手配して、支払いもしなければなりません。
・地震で家が倒壊した際の、お金に係るリスク
地震保険は最大で火災保険の補償額の半額までしか出ません。ということで、保険で建て直しすることは不可能です。多額のローンが残っている状況だと、二重ローンか売却をするしか選択肢がなくなるリスクがあります。
お金で比較
※土地の価格や賃貸の相場は地域や環境によりますので、あくまで私の周辺の場合です。
賃貸住宅
周辺の家賃、共益費込みの相場（以下、家賃で統一）が、築10年以内で単身世帯用1kが５〜6万程度、夫婦世帯用1ldkが6〜9万程度、子育て世帯の3ldkは8〜12万円程度です。そして、これに駐車場代が1台5,000円程度かかります。
家を建てるのは結婚のタイミングか子供が産まれたタイミングだと思います。2018年の日本人の平均寿命が男性81歳、女性87歳ですので、夫婦で84歳まで生きたと仮定します。
28歳で結婚して夫婦世帯用の家賃7万円、駐車場2台1万円計8万円の家を4年間借ります。
8×12×4=384万円
そして、子供ができて手狭になり子育て世帯用の家賃9万円、駐車場2台1万円、計10万円の家を28年間（同程度の家で何回か引っ越しする）。
10×12×28=3,360万円
子供が独立し、定年を区切りに少し休めの夫婦世帯用の家賃5万円、駐車場2台1万円計6万円の家に24年間（同程度の家に数回引っ越しする）住むと仮定します。
6×12×24=1,728万円
合計 5,472万円
これに敷金、礼金、引っ越し費用、地域によって更新費用もかかります。最大でも6,000万円ほどみておけばよさそう。お金がなければ、古い安い場所を選ぶと、もっと圧縮できそうです。
持ち家
周辺の住宅相場が建売住宅で3,200から4,000万円程、立地や広さで変わります。
28歳で結婚して3,500万円の家を3,200万円を変動型で金利が0.6%、35年返却で借り入れて購入し、40年後に、子供が独立したので小さい家を1,500万円現金一括で建て直した場合の仮定です。
住宅を購入する際は仲介手数料、登記代、印紙代、ローン関係費用等の諸費用が住宅代と別にかかります。物件によって変わるのですが、7%かかったと想定します。
1回目の住宅購入代金
住宅代 3,500万円
金利代 約350万円
諸費用代 3,500×0.07=245万円
小計 4,095万円
2回目の住宅建て替え時の費用
住宅費 1,500万円
諸費用 105万円
小計 1,605万円
固定資産税は最初が一番高く、家は経年で資産価値が落ちるので、基本年が経つ毎に安くなります。
平均、年10万円想定で56年として560万円。
10年毎に、塗装や水回り設備、シロアリの防蟻処理のため100万円かかるとして、50年で500万円。
総額 6,760万円
考察
かなり、ざっくりしたものですが、今回の比較では圧倒的に賃貸に住んだ方が安いです。さらに賃貸は自分の状況に応じた臨機応変な対応が可能です。そのメリットは非常に大きいものです。デメリットに「年老いた際、契約を断られる場合がある。」と挙げましたが、今は地域にもよりますが賃貸物件は余っています。そして、不動産投資を勧める業者が多く賃貸物件自体は増え続けています。人口減少社会の今、今後は更に余っていく状況が推察できます。そのことから、今後は入居者の奪い合いになり、老人だから入居を断られるケースは減少していくと思われます。持ち家のデメリットは非常に大きく地震の際などは破産に陥ることも充分考えられます。今回は金利を変動型の最も安い金利想定で、しかも金利が35年間変わらない想定で計算しています。実際のところ将来のことはわからないので、そこまで楽天的に考えるのは問題があると思います。また、現在日本人の離婚率は3組に1組ともいわれています。一時の満足に多額の借金を背負うのは得策ではないです。ということで、私は一生賃貸で住むという選択は合理性を伴っているとおもいます。
しかし、私は土地を買い、建売住宅相場の金額より少し高いですが注文住宅を建てる選択をしました。理由は周辺に子育て世代の賃貸住宅が少ないことと、もともと持ち家志向が夫婦ともどもあったことです。誰に気兼ねすることなく生活できる自由は精神的な自由を得ることができます。要は、完全なる自己満足のために購入しました。人生最大の浪費ですが、夫婦が納得していれば、いざ何かあった場合も後悔は少ないと思います。
結果、人様に勧めるとしたら、「リスクを知ったうえで夫婦で決めてください。」というのが私の結論です
持ち家のリスクを知り持ち家を諦めることは決して悪い選択ではありません。リスクを知っても住宅を購入するのであれば、そのリスクに備えましょう。リスクを知っていれば、それに100％は無理でも、ある程度備えることは可能です。リスクを知らずに不運なことに遭遇した際、どうにもならなくなることがあります。重ねて言いますが、家を買う方々は備えましょう。
